Qui dit copropriété, dit parties communes. Par "parties communes", on entend généralement le hall d'entrée, les escaliers, l'ascenseur, le jardin, le toit et la façade de l'immeuble.
Quelles sont les grandes lignes de la nouvelle loi sur la copropriété?
1. Décider plus facilement
Les majorités nécessaires pour prendre des décisions lors de l'assemblée générale des copropriétaires sont assouplies. Objectif: faire en sorte qu'il soit moins facile de bloquer le processus de décision.
Concrètement, la majorité des trois quarts exigée pour des travaux à effectuer dans les parties communes est ramenée à deux tiers. C'est le cas par exemple pour la rénovation de la cage d'escalier ou de la façade.
Pour les travaux exigés par la loi - telle la mise en conformité de l'installation des ascenseurs, la sécurité incendie ou les normes obligatoires d'isolation - la majorité requise est ramenée de trois quarts à la majorité simple de 50% + 1 voix. Pour les autres décisions, la majorité des quatre cinquièmes reste requise. C'est notamment le cas pour voter une autre répartition des charges de la copropriété, l'achat d'un terrain pour agrandir le jardin ou la scission ou réunion d'appartements.
Dans les bâtiments déjà anciens, une démolition et une reconstruction s'avèrent parfois plus judicieuses qu'une rénovation profonde. Aujourd'hui, tous les propriétaires doivent marquer leur accord. À l'avenir, une majorité de quatre cinquièmes suffira, à condition que la démolition soit nécessaire pour des raisons d'hygiène ou de sécurité du bâtiment ou si le coût d'une rénovation s'avère exorbitant. Une garantie est cependant prévue pour les propriétaires qui n'adhèrent pas au projet: si la valeur d'un appartement est inférieure à la part dans les coûts qu'un propriétaire devrait prendre en charge, il peut faire abandon de son lot contre dédommagement.
2. Une gestion plus efficace
Les statuts forment la base de la gestion de la copropriété. Mais il n'est pas simple d'y apporter des modifications et cela nécessite toujours l'intervention d'un notaire. Désormais, davantage de choses pourront être reprises dans le règlement d'ordre intérieur. Ce règlement est affiché dans la plupart des immeubles et peut aisément être modifié par le syndic. Le syndic peut ainsi plus facilement agir si un copropriétaire refuse de payer sa contribution.
Autre nouveauté: l'obligation de constituer un fonds de réserve pour des frais comme la peinture de la façade, la modernisation de l'ascenseur, la réparation des balcons, etc. Chaque copropriétaire doit verser dans le fonds de réserve 5% du total des charges communes ordinaires de l'année précédente. Comme il n'y a en général pas beaucoup de frais dans un bâtiment neuf les premières années, cette obligation ne prend court qu'à partir de la cinquième année. On peut cependant s'en passer si quatre cinquièmes des copropriétaires ne veut pas constituer de fonds de réserve.
3. L'avis de tous les copropriétaires n'est pas requis
Si vous habitez dans un complexe avec plusieurs bâtiments, il est possible aujourd'hui de créer une association partielle, afin que les propriétaires d'un seul bâtiment puissent décider de façon autonome pour tout ce qui concerne uniquement leur immeuble, comme le hall ou le toit. Dorénavant, les associations partielles pourront aussi se constituer au sein même d'un immeuble, par exemple pour une aile bien déterminée.
Une autre nouveauté est le principe selon lequel les copropriétaires qui paient sont seuls à décider. Songez aux copropriétaires du rez-de-chaussée qui paient l'entretien du jardin parce qu'ils sont les seuls à l'utiliser.