L' Echo - Actu - MON ARGENT - 24 novembre 2018 par Isabelle Dykmans Et Dirk Selleslagh
Si le Belge a une brique dans le ventre, certains préfèrent cependant la location à l'achat, vantant les bons côtés du fait d'être locataire plutôt que propriétaire. Un des premiers arguments est que le locataire est plus libre que celui qui possède sa maison, ce qui facilite le déménagement en cas de besoin ou d'envie. Cet avantage fait surtout mouche auprès des jeunes en recherche d'un job qui leur convient mieux et qui aiment habiter près de leur lieu de travail. Un autre argument avancé est qu'un locataire a beaucoup moins de soucis: un loyer à payer chaque mois et le mobilier à assurer contre l'incendie, et c'est tout. Un robinet qui coule ou des châssis à remplacer, c'est au propriétaire à s'en occuper.
À l'opposé, l'argument massue des tenants de l'achat est que celui qui loue épargne pour un autre. Le loyer que vous payez chaque mois est perdu pour vous. Le jour où vous partez à la retraite, c'est tout un pan de votre patrimoine potentiel qui vous échappe.
C'est bien de ce dernier argument que vous devez tenir compte dans votre choix. Un calcul sommaire montre qu'être propriétaire reste plus intéressant qu'être locataire, surtout quand on considère le confort financier une fois pensionné. En effet, le jour où vous partez à la retraite, votre maison est payée. En général, on continue à y habiter pendant pas mal d'années sans devoir débourser d'argent chaque mois. Et si jamais vous devenez moins autonome, vous pourrez toujours vendre votre maison pour financer un service-flat par exemple.
Certes, acheter une maison a toujours un coût plus élevé que son seul prix d'achat. Lors de l'acquisition, il faut compter en plus du prix d'achat, les droits d'enregistrement, ainsi que les frais de notaire. Vous devrez également vous acquitter de votre prime d'assurance solde restant dû, tenir compte d'une montagne d'intérêts à payer pendant la durée de votre crédit-logement, sans oublier le précompte immobilier que vous devez payer chaque année.
Exemple
Julien et Olivia, tous deux âgés de 30 ans, achètent ensemble leur première maison, d'une valeur de 200.000 euros. Ils empruntent la totalité de ce montant à un taux d'intérêt de 1,53% sur une durée de 25 ans. Voici les coûts supplémentaires qu'ils devront supporter (calcul sur 25 ans).
achat
1. La charge d'intérêts. Aux conditions énoncées plus haut, ils devront débourser en tout 40.639 euros d'intérêts répartis sur la durée de l'emprunt.
2. Les droits d'enregistrement et les frais de notaire. S'ils achètent en Wallonie, ils devront payer 26.679 euros de frais d'acquisition. S'ils achètent à Bruxelles, grâce à un abattement sur les 175.000 premiers euros du prix d'achat, ils ne débourseront que 7.300 euros.
3. Les frais d'acte hypothécaire. Ils s'élèvent à 5.200 euros pour un montant emprunté de 200.000 euros.
4. L'assurance solde restant dû. La banque où ils empruntent leur demandera certainement de conclure une assurance solde restant dû, qui s'élèvera pour le couple à 17.900 euros sur la durée de l'emprunt.
5. Le précompte immobilier. Admettons que leur précompte immobilier (la taxe annuelle sur la possession immobilière) s'élève à 870 euros chaque année. Cela revient à un montant de 21.750 euros sur 25 ans.
RÉSULTAT: Julien et Olivia auront déboursé au total 312.168 euros s'ils achètent en Wallonie
et 292.789 euros s'ils achètent en Région de Bruxelles-Capitale.
Si on bénéficie du chèque-habitat wallon
Si le couple achète en Wallonie, il aura peut-être droit à un avantage fiscal pendant 20 ans. Il peut atteindre 1.520 euros par conjoint et par an (pour les revenus les plus faibles), majoré de 250 euros par enfant. Au bout de 10 ans, l'avantage est divisé par deux. Son montant est inversement proportionnel aux revenus, ce qui signifie que peu de couples qui y ont droit recevront le montant maximum. De fait, pour obtenir deux fois 1.520 euros, chaque conjoint doit gagner moins de 21.347 euros nets par an. Imaginons que le chèque-habitat rapporte à
Julien et Olivia 30.000 euros sur la durée de l'emprunt, ce qui semble être une hypothèse réaliste.
RÉSULTAT: Au total, l'acquisition de Julien et Olivia leur aura en réalité coûté 282.168 euros en Wallonie.
Si on ajoute le précompte immobilier jusqu'à 85 ans
Une fois leur emprunt remboursé, Julien et Olivia devront continuer à payer le précompte immobilier de 870 euros annuels, soit un total de 26.100 euros si l'on part d'une espérance de vie de 85 ans.
RÉSULTAT: A l'échelle d'une vie, Julien et Olivia auront dépensé 308.268 euros pour se loger en Wallonie et seront à la tête d'un patrimoine immobilier de 200.000 euros (sans tenir compte de la hausse des prix de l'immobilier ).
location
Si Julien et Olivia louent leur logement, le calcul est plus facile. En admettant qu'ils paient un loyer mensuel de 850 euros, ils auront déboursé 255.000 euros sur 25 ans, soit 27.168 euros de moins que s'ils avaient acheté une maison en Wallonie (voir exemple). Imaginons maintenant que Julien et Olivia épargnent cette différence pendant 25 ans, soit 1.086 euros par an. Leur capital sera de 30.878 euros en fin de compte (hypothèse de 1% de rendement). Avec une hypothèse plus optimiste (3% de rendement), leur capital atteindra 40.489 euros dans 25 ans.
Par contre, les 30 années suivantes - de 55 à 85 ans -, les choses ne sont plus si roses s'ils sont locataires. Certes, ils ont mis plus d'argent de côté que s'ils avaient été propriétaires de leur logement, mais ils vont devoir continuer à payer un loyer pendant 30 ans. En supposant que celui-ci reste à 850 euros par mois (et nous ne tenons pas compte ici de l'indexation automatique des loyers), ils vont donc encore débourser 306.000 euros pour la location de leur maison jusqu'à 85 ans, desquels on peut soustraire le montant de leurs économies.
RÉSULTAT: A l'échelle d'une vie, Julien et Olivia auront finalement déboursé 306.000 euros pour se loger et seront à la tête d'un capital de 30.878 euros (hypothèse: 1% de rendement) ou de 40.489 euros (hypothèse: 3% de rendement).
Et si on prend en compte les frais d'entretien?
Si nous partons du principe que l'entretien d'une maison coûte chaque année 1% de son prix d'achat, une maison de 200.000 euros coûte en moyenne 2.000 euros d'entretien par an. Sur une période de 55 ans (de l'achat de la maison jusqu'à leurs 85 ans), Julien et Olivia auront dépensé 110.000 euros en frais d'entretien. Mais même en tenant compte de ce montant, ils conservent une marge importante en comparaison avec la location d'une maison, étant donné que leur patrimoine contient un élément (la maison) qu'ils n'auraient pas s'ils avaient loué toute leur vie.